房地产市场进入存量时代

来源:未知2018-12-06 09:37

房地产市场进入存量时代

  时至年末,各地政府推地积极,土地市场迎来一波小高峰,但依旧未能改变全年降温的局面。
  其中,一线城市降温更为明显。中原地产数据显示,北京今年前11个月的土地成交金额为1680亿左右,与去年同期的2609亿相比,相去甚远。
  与此同时,土地市场整体溢价率下调、流拍创下历史纪录。
  不少业内人士认为,土地市场尤其是一线城市的低迷,表明房地产市场的存量时代正在到来。
  1998年起,我国房地产一直处于增量状态,价量齐飞、长期上扬的状态在近两年的政策调控下正在迎来拐点。一线城市作为房地产市场的风向标,特别是北京、上海,事实上在几年前就已经进入了存量时代,二手房交易远超新房,而存量时代的房地产市场如何演变,正在被市场的各方实践和检验。
  一线卖地收入下滑
  今年持续紧缩的房地产市场蔓延到了土地市场。
  12月3日,中原地产研究中心统计数据显示,今年前11个月,中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元,同比上涨7.3%。而去年同期的上涨速度在30%以上,增速明显放缓。
  这样的放缓态势率先在一线城市得以体现。统计显示,北京年内土地成交大约在1680亿左右,截至目前已经成交1558.54亿,同比去年下降41.51%。
  拥有充足的郊区土地供应量的广州,其在今年的土地的出让金额却不足千亿,为930.8亿元,同比下降2.35%。
  土地供应量不足更是深圳的一大弊病。易居研究院的《中国百城土地储备报告》和中原地产研究中心数据显示,今年前10个月,深圳有4个月土地0交易,其余几个月土地交易也处于低位。在今年前11个月,深圳出让土地397.6亿元,同比下降了11.88%。房企们甚至需要争抢东莞塘厦、凤岗、清溪等这些临深片区的土地。
  同为一线城市,上海又有所不同。截至目前,年内上海土地出让金达到了1715.7亿元,同比上涨了26.96%。据中指院数据,上海去年的土地出让金为1472亿元,这是由去年的供地结构调整等原因所致。
  整体上看,一线城市土地市场降温明显,包括土地交易下滑、流拍率增高、溢价率下调等一系列表现。
  中国土地勘测规划院城市地价动态监测组监测,今年三季度,一线城市住宅地价同比增幅连续7个季度收窄,上海、北京分别连续8个和7个季度持续降速。
  另据广州克而瑞数据,今年广州计划供地面积是1561万平米,但截至11月27日,广州已经交易的土地面积仅为580万平方米,仅完成37%,而往年的完成度都在50%-60%之间。
  今年亦是土地频频流拍的一年。中原地产研究中心表示,截至11月29日,一二线城市住宅土地流标282宗,同比增长143%,且是近6年来最高纪录。其中,北京和广州的土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而在2017年,北京全年仅流拍了3宗土地。
  中原地产首席分析师张大伟分析认为,“流标的原因非常多,最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大,而一线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。”
  而溢价率方面,北上广深四个一线城市也出现危机,北京和上海分别以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降温,广州和深圳也以同比上涨2.8%和1.54%的增幅放缓增速。
  与一线城市相对比,二线城市的土地市场整体仍处在上升之中。据统计,前11个月,杭州“卖地”收入达2452亿元,居于全国首位。此外还有郑州、重庆、苏州、武汉等二线城市土地收入也超过了千亿元。


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