涉案房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三

来源:网络整理2019-10-21 16:38

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如雷同,可以和我们联系,我们将撤销)
      原告诉称 
      原告黑坨山公司诉称,2008年11月,原告以按揭贷款方式购买了怀柔区青春路西园14号×户房产,作为办公场所使用。陈杉代表原告与该房主协商以100万的价格购买,签订了《房屋买卖预约合同》,并由原告支付了20万元购房首付款。被告当时是陈杉的女友,在原告购房贷款过程中,主动表示愿意协助原告申请个人公积金购房按揭贷款。经原告研究决定,同意借用被告的名义购房并申请个人公积金贷款。被告亦接受借名委托以及还贷、权属和使用等口头约定,于2009年5月与原房主签订了购房合同,办理了20年期的住房公积金贷款和房产证书登记手续。 
      该房产交易中,原告支付了房屋首付款、委托被告办理了房产登记和过户手续,缴纳了全部税费,并连续支付了该房产自2009年8月至2013年3月间44期的月供以及历年的物业管理费用。原告保存了原始购房合同、公积金贷款合同、公积金开户文件和相关税费发票等全部购房档案。后原告对该房屋进行了装修,一直作为办公用房实际占有、使用至今。后被告因家庭矛盾私自带走房产证、改换房贷帐户和密码,并以房产证抵押借款,利用债权文书公证申请法院强制执行,严重违反了双方的约定,侵害了原告的财产权益。现原告诉至法院,请求判令被告履行借名买房合同约定义务,协助办理怀柔区青春路西园14号×户房产产权过户登记,并承担本案的诉讼费用。 
      被告辩称 
      被告吴清华辩称,不同意原告的诉讼请求。具体理由为:第一,原被告之间不存在房屋借名买卖合同关系,本案原告以合同纠纷起诉于法无据;第二,被告与原告法定代表人陈杉原系夫妻关系,诉争房屋实际是陈杉买给被告作婚房用的。陈杉作为原告法定代表人,可以自由支取原告所有的钱款,房款名义上是从原告处支取的,但实际上是陈杉的个人款项;第三,涉案买卖合同以及公积金贷款包括还款凭证上都是被告的名字,或者是陈杉的名字,从没出现过原告的印章或者名字。 
      本院查明 
      经审理查明:黑坨山公司法定代表人陈杉与吴清华原系夫妻关系。坐落于怀柔区西园14号楼×室(以下称诉争房屋)原所有权人为案外人陈燕。2008年11月10日,陈杉与陈燕签订房屋买卖预约合同,约定陈杉以100万元的价格购买诉争房屋,于2008年11月15日前支付陈燕定金20万元(可折为首付款),于2009年5月15日前支付剩余房款。2008年11月12日,黑坨山公司以现金支票(支票号:ⅩⅥ00922825)支付陈燕首付房款20万元。2009年5月,陈燕与吴清华办理网签手续,并以吴清华名义办理了诉争房屋产权登记手续并申请公积金贷款。2009年7月9日,中国农业银行怀柔支行向吴清华发放贷款,贷款金额80万元汇入陈燕指定账户。截至2013年10月9日,该贷款尚欠余额694388元需要归还。2016年5月,黑坨山公司持诉称理由诉至本院,要求吴清华协助办理怀柔区青春路西园14号×户房产产权过户登记。 
      为证明其事实主张,原告黑坨山公司提供了以下证据材料: 
      1、房屋买卖预约合同(买方署名陈杉),拟证明陈杉作为黑坨山公司法定代表人与原房主陈燕达成了房屋买卖协议。经质证,吴清华称该合同无黑坨山公司的印章,不能证明买受人为黑坨山公司,而合同双方为陈燕和陈杉,表明陈杉婚前给吴清华购买的诉争房屋。 
      2、黑坨山公司账户所开具的转账支票存根及陈燕的收款签字,拟证明黑坨山公司支付了房屋首付款。经质证,吴清华称支票存根载明资金用途为房屋装修款,并非购房款;虽然认可此为房屋首付款,但表明黑坨山公司的财务管理混乱,既然为购房款,用于购买公司的房产,那么该支付凭证理应写明购房款。另外,诉争房屋所有权登记在吴清华名下,而吴清华与黑坨山公司没有任何关系,黑坨山公司却支付属于他人所有房屋的房款。 
      3、购房税费及公积金开户凭证,拟证明黑坨山公司支付购房税费。经质证,吴清华称上述票证付款人均为吴清华,进一步证明该房屋的实际所有权人为吴清华。 
      4、公积金月供还款凭证,拟证明黑坨山公司偿还房屋贷款。经质证,吴清华称上述票证付款人均为吴清华,进一步证明黑坨山公司财务管理混乱,陈杉作为黑坨山公司的法定代表人可以随意支取公司钱款供个人使用。 
      5、支出凭单(领款人吴忠元),拟证明吴忠元从黑坨山公司领款偿还房屋贷款的事实。经质证,吴清华称黑坨山公司财务管理混乱,陈杉作为黑坨山公司的法定代表人可以随意支取公司钱款供个人使用。 
      6、公积金办公室对帐单。经质证,吴清华称此证据可以证明诉争房屋所有权人为吴清华。 
      7、证人陈萍的书面证言,拟证明其与黑坨山公司法定代表人陈杉签订了房屋预售合同,后因黑坨山公司贷款困难,故借用吴清华的名义申请办理个人住房公积金贷款,改为与吴清华签订存量房屋买卖合同。经质证,吴清华对此真实性、合法性及其证明目的均不认可。 
      8、证人刘利峰出具的书面证言,拟证明黑坨山公司按月向吴清华公积金账户打入还款金额。经质证,吴清华对此真实性、合法性及其证明目的均不认可。 
      9、黑坨山公司董事会证明(主要内容为同意使用吴清华名义购买诉争房屋),拟证明诉争房屋实际购房者及贷款还款人为黑坨山公司。经质证,吴清华称该证明出具日期为2016年3月4日,如果黑坨山公司欲购买诉争房屋,该房款为100万元,占黑坨山公司的注册资本很高的比例,借名买房对黑坨山公司而言是一个很大的风险,并且根据该证明内容,各股东自始知晓该事实,再等到购房八年之后,现在为此诉讼时才出具证明,意图明显,从而进一步证明陈杉作为黑坨山公司法定代表人,可以操控公司的董事会、股东会,随意出具证明。因此,对此真实性、合法性、关联性及其证明目的均不认可。 
      10、还款帐号和密码通知单,拟证明还款账户及吴清华更改还款密码的事实。经质证,吴清华称还款密码系由其掌管,进一步证明吴清华是诉争房屋的所有权人。 
      11、债权文书公证书,拟证明吴清华私自以诉争房屋抵押借款。经质证,吴清华称自己依法行使产权人的权利,与黑坨山公司无关。 
      12、房屋登记簿抵押记录,拟证明吴清华设立抵押存在阴阳合同的事实。经质证,吴清华不认可其证明目的。 
      为反驳黑坨山公司的诉讼请求,吴清华提供了(2016)京0116民初1283号判决书,拟证明法院已经依法驳回了黑坨山公司确认借名买房的诉讼请求。经质证,黑坨山公司称前案中只是要求终止执行,法院未对确权进行审理,不认可吴清华的证明目的。 
      另查一,陈杉与吴清华于2010年1月8日登记结婚,于2014年10月10日经北京市东城区人民法院判决离婚,该案中未对诉争房屋进行处理。在陈杉与吴清华之间的电子邮件往来中,陈杉称“房屋是以你的名义申请的公积金贷款,我在公司借的钱付的首付,并一直由公司来出钱还月供(除了最近那些你付的月供)。我想在法律上,如果我们公司不主张这是公司的资产,也是我们的婚后共同资产。从共同资产的角度,卖房的房款,在扣掉我们公司出的钱和相关税费后,你和我一个人一半。” 
      另查二,2015年7月15日,吴清华与郑强签订借款协议,约定郑强向吴清华出借资金160万元,实际借款100万元,还款期限三个月,当日在北京市方正公证处对借款协议进行了债权文书强制执行效力的公证。吴清华以诉争房屋在北京市怀柔区住房和城乡建设委员会办理了房屋抵押登记。2015年11月4日,北京市方正公证处出具(2015)京方正执行证字第01871号《执行证书》。2015年12月7日,郑强向本院申请强制执行。在执行过程中本院查封了产权登记为吴清华名下的诉争房屋。后黑坨山公司就执行标的向本院提出执行异议。2016年2月5日,本院以(2016)京0116执异6号执行裁定书,裁定驳回黑坨山公司的异议请求。2016年2月17日,黑坨山公司以案外人执行异议之诉,将郑强、吴清华诉至本院。2016年4月28日,本院作出(2016)京0116民初1283号民事判决,判决驳回黑坨山公司的诉讼请求。 
      上述事实,有当事人陈述、房屋买卖预约合同、转账支票存根、公积金还款凭证、还款记录、(2016)京0116民初1283号判决书等证据在案佐证。 
      本院认为 
      本院认为:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。参照北京市高级法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定,“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。”本案中,黑坨山公司主张因银行贷款困难而借用吴清华的名义购买诉争房屋,而吴清华对此不予认可。现实生活中,房屋作为人们极为重要的财产,借名买房大多发生在关系亲密的亲友之间。根据现有证据,可以认定诉争房屋首付款及房屋贷款月还款均由黑坨山公司支付。 
      但值得注意的是,黑坨山公司法定代表人陈杉预购诉争房屋时,与吴清华系恋爱关系,房屋产权登记在吴清华名下后,双方于2010年1月登记结婚,直至2014年10月10日经判决离婚,在长达五年多的时间里,黑坨山公司对诉争房屋所有权归属均未提出异议,再结合吴清华在诉讼前对公积金电话委托系统密码进行变更的事实,此举显然与借名买房的常理有悖。虽然黑坨山公司持有购房合同、公积金贷款合同、公积金开户文件和相关税费发票,但鉴于陈杉在黑坨山公司与吴清华之间的特殊关系,上述证据的取得与一般借名买房中借名人的证据保存应当有别。主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任,除法律另有规定外。一方面,黑坨山公司未提供充分有效的证据证明双方之间存在借名买房的约定;另一方面,诉争房屋现依法查封不能办理转移登记,故对于黑坨山公司之诉讼请求,因无事实和法律依据,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第(一)项之规定,判决如下: 
      裁判结果 
      驳回原告北京黑坨山旅游开发有限公司的诉讼请求。



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